新沂市政協(xié)委員馬輝、國(guó)家稅務(wù)總局新沂市稅務(wù)局第二稅務(wù)分局副局長(zhǎng)田后彬、新沂市人民法院民二庭員額法官陳都冉等反映：近期，多地出現(xiàn)爛尾樓購(gòu)房者集體發(fā)布聲明，要停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份。根據(jù)購(gòu)房者發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸樓盤個(gè)數(shù)已達(dá)106個(gè)。業(yè)主們集體強(qiáng)制停貸，不僅損害自身利益，也進(jìn)一步波及銀行業(yè)，最終銀行有可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有可執(zhí)行的資產(chǎn)，導(dǎo)致壞死賬增多。而房企又會(huì)因?yàn)殂y行和社會(huì)等各方面的施壓，房地產(chǎn)商有可能會(huì)面臨著資產(chǎn)重組的問(wèn)題，嚴(yán)重一點(diǎn)的直接面臨著破產(chǎn)清算的局面。這起風(fēng)波暴露出實(shí)行近30年的商品房預(yù)售制弊端日益凸顯，尤其在當(dāng)下，國(guó)內(nèi)商品房預(yù)售比例普遍在 80%以上，甚至部分城市達(dá)到90%以上，商品房預(yù)售制帶來(lái)諸多問(wèn)題。
一是準(zhǔn)入退出機(jī)制不嚴(yán)，存在“信用危機(jī)”的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售制度，能緩解項(xiàng)目開發(fā)資金壓力，提前回籠資金，極大地降低了開發(fā)門檻。無(wú)論是實(shí)力不濟(jì)的小老板，還是央企國(guó)企，都紛紛涉足房地產(chǎn)。開發(fā)者通常籌集最初購(gòu)地的土地款，剩下的項(xiàng)目資金通過(guò)土地抵押辦理銀行項(xiàng)目貸款、“忽悠”施工企業(yè)墊資以及預(yù)售款收取購(gòu)房資金的方式獲得。房地產(chǎn)市場(chǎng)“火熱”資金充足的時(shí)候，開發(fā)商盲目追求高周轉(zhuǎn)，甚至將銷售回籠資金抽出，支持其他項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)一旦市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡，銷售節(jié)奏放緩，或者開發(fā)商挪用出去的資金無(wú)法收回出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈等問(wèn)題要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，沒(méi)有一個(gè)完善的退出機(jī)制，最終不可避免地出現(xiàn)爛尾樓工程。
二是交易過(guò)程有失公平，誘發(fā)“重此抑彼”的弊端。商品房預(yù)售制度下，期房還處于建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者就提前支付了首付款，同時(shí)將房屋余款的貸款背在了身上，實(shí)際上是提前支付了全部的房款，因此承擔(dān)了“定制產(chǎn)品”未來(lái)幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)期房建設(shè)過(guò)程中交易雙方的信息極不對(duì)稱，后期交房時(shí)如果發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積縮水、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、承諾事項(xiàng)不到位、延期交房、“一房?jī)少u”，甚至因樓盤爛尾而導(dǎo)致購(gòu)房者收不到房等情況，事后的維權(quán)成本極高。從目前國(guó)內(nèi)的司法案例來(lái)看，幾乎所有爛尾樓引起的購(gòu)房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購(gòu)房者必須無(wú)條件償還貸款。在預(yù)售房交易中，購(gòu)房者處于明顯劣勢(shì)。雖然最高人民法院最新修訂的有關(guān)商品房貸款合同的規(guī)定：擔(dān)保貸款合同作為附屬合同，可以因?yàn)橘I房合同的解除而解除。但解除貸款合同的前提是先解除買房合同，即買房人不再要房子，當(dāng)然還可以進(jìn)一步要求開發(fā)商退回房款（這事實(shí)上很難），所以解除合同方案對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，只是“及時(shí)止損”，不是全身而退。有律師指出，商品房合同一旦解除后，原定銷售關(guān)系，就變成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，后續(xù)項(xiàng)目公司破產(chǎn)清算時(shí)，業(yè)主的受償權(quán)在銀行和供應(yīng)商之后。
三是資金監(jiān)管不力，助長(zhǎng)“投機(jī)炒作”的風(fēng)氣。雖然全國(guó)各城市對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管政策普及度較高，但監(jiān)管力度不一，部分城市僅提出要監(jiān)管，但對(duì)于如何支取都沒(méi)有明確的比例，有的即使有明確比例，但部分房企鉆政策漏洞擅自將資金轉(zhuǎn)入其他賬戶。除了各地房地產(chǎn)行政主管部門外，銀行也扮演了重要角色，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的提供者、購(gòu)房款支付服務(wù)的提供者、購(gòu)房貸款資金的提供者、依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人等，由此可以看出，銀行作為提供金融服務(wù)的中間人，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益糾葛比較深，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實(shí)際監(jiān)管過(guò)程中的獨(dú)立性和公正性。事實(shí)上，有些銀行在實(shí)際操作過(guò)程中出現(xiàn)的漏洞導(dǎo)致了市場(chǎng)亂象，包括假收入證明、經(jīng)營(yíng)貸買房、爛尾樓資金監(jiān)管不力等。如據(jù)鄭州名門翠園業(yè)主的強(qiáng)制停貸告知書顯示，在房屋預(yù)售過(guò)程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)的行為，具體包括違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)等，更有甚者，在借款人簽字后私自修改貸款合同，作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。與此同時(shí)，住房的供給側(cè)，助推了房企高周轉(zhuǎn)模式，助長(zhǎng)了資金挪用的行徑，項(xiàng)目開發(fā)管理異化為資金運(yùn)作的比拼，加之某些媒體的炒作宣揚(yáng)，高杠桿的神奇故事成為業(yè)界競(jìng)相膜拜的成功典范；而住房的需求側(cè)，商品房預(yù)售制造了市場(chǎng)的虛假繁榮假象，不僅給不良房企制造了可乘之機(jī)，同時(shí)也讓一些投機(jī)者在樓盤開盤相對(duì)價(jià)格較低時(shí)大量買入，然后擇機(jī)轉(zhuǎn)手，賺取差價(jià)。
對(duì)此建議：因地制宜科學(xué)籌劃，制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加快改革房地產(chǎn)預(yù)售制，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
一是完善法律，從嚴(yán)準(zhǔn)入和退出。制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)準(zhǔn)入、退出和懲戒法律機(jī)制，在準(zhǔn)入機(jī)制上設(shè)置實(shí)際出資門檻，也可以在資質(zhì)、從業(yè)人員等方面適當(dāng)提高門檻，探索要求房地產(chǎn)預(yù)售企業(yè)提供項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明書及應(yīng)對(duì)措施。當(dāng)然，公司注冊(cè)制改革后，對(duì)股東出資的門檻降低，實(shí)際出資額與動(dòng)輒數(shù)億數(shù)十億的房地產(chǎn)開發(fā)資金相比，約束力偏弱，而提高門檻，可以擋住小企業(yè)，但又避免不了大房企暴雷，因此，還要建立嚴(yán)厲的懲罰機(jī)制與之匹配。在退出機(jī)制方面，完善相關(guān)的法律法規(guī)，在審查上多做努力，加大對(duì)新入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)的監(jiān)督力度，對(duì)于長(zhǎng)期沒(méi)有業(yè)績(jī)的企業(yè)應(yīng)降低其等級(jí)或取消相關(guān)資質(zhì)，鼓勵(lì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)之間開展良性競(jìng)爭(zhēng)，建立全面的信用評(píng)級(jí)制度，不僅對(duì)公司，還需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部股東和高管層進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。對(duì)出現(xiàn)爛尾、延期交付等現(xiàn)象的樓盤，堅(jiān)決追根溯源，降低其股東、股東的股東，直至所有實(shí)際控制人的信用評(píng)價(jià)，直至終身禁止其房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)資格。對(duì)于信用良好的企業(yè)頒布高信用級(jí)別榮譽(yù)稱號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。
二是完善監(jiān)管，防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。深入排查房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)修復(fù)預(yù)收資金監(jiān)管漏洞。如杭州市在7月6日出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管新政，除要求購(gòu)房者所有相關(guān)購(gòu)房款項(xiàng)都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網(wǎng)簽外，資金監(jiān)管銀行也將由政府牽頭統(tǒng)一招標(biāo)，中標(biāo)銀行若出現(xiàn)違規(guī)將無(wú)法獲下一年續(xù)簽合作。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管，強(qiáng)化源頭監(jiān)管、事中監(jiān)管和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，以嚴(yán)格的制度監(jiān)管和法律手段來(lái)保障消費(fèi)者利益，包括預(yù)售資金監(jiān)管、信息披露制度、房屋質(zhì)量監(jiān)督等，充分確保預(yù)付資金的正確流向與使用。
三是借鑒經(jīng)驗(yàn)，補(bǔ)齊現(xiàn)行制度短板。海外預(yù)售制度多數(shù)是在交房時(shí)才交付大部分房款，很少有在預(yù)售期即通過(guò)購(gòu)房者自籌或者按揭貸款全款交付所有房款。考慮海外成熟市場(chǎng)定金首付在10%-20%不等，其余在交房時(shí)才交付大部分房款，或者按照工程進(jìn)度逐步支付余款。以上方式與我國(guó)預(yù)售制度核心差異在于銀行放款時(shí)間以及銀行放款后資金進(jìn)入開發(fā)商賬戶還是第三方監(jiān)管賬戶。可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的一些有效管理辦法，彌補(bǔ)現(xiàn)行制度上短板和不足。如英美國(guó)家，購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)通常在交房前只需要支付10-20%房?jī)r(jià)作為定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是開發(fā)商賬戶，開發(fā)商在沒(méi)有交房之前不能使用定金，交房時(shí)定金和大部分房款在才交付給開發(fā)商，銀行的按揭貸款也是在交房時(shí)再貸出，即開發(fā)商無(wú)法在房屋未完成建設(shè)前從購(gòu)房者那里拿到資金。而中國(guó)香港、臺(tái)灣和新加坡的開發(fā)商可以根據(jù)工程進(jìn)度提前分期獲得大部分房款。日本《宅地建筑物交易法》是日本規(guī)范預(yù)售房交易的唯一法律。該法律原則上禁止開發(fā)商出售預(yù)售房，但是為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開發(fā)商可以在完成“預(yù)收房屋定金保全措施”的前提下獲得政府部門建筑許可并銷售預(yù)售房。因此開發(fā)商和購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同時(shí)，合同上會(huì)明確預(yù)售的時(shí)間、預(yù)定總價(jià)、交付日期，購(gòu)房者支付定金（約房款的10%左右）等詳細(xì)信息。通常在房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者才需要支付除定金以外的剩余房款，銀行按揭也是在支付余款時(shí)再確定。
四是因地制宜，探索創(chuàng)新銷售模式。根據(jù)不同地區(qū)的土地資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域發(fā)展前景、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等具體情況，因地制宜地探索推廣現(xiàn)房銷售的新模式。具體可以采取“老房老辦法、新房新政策”并存的模式，即對(duì)現(xiàn)有已受讓地塊，準(zhǔn)予其繼續(xù)沿用預(yù)售制度，而對(duì)新出讓土地，探索實(shí)行現(xiàn)售制度。同時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、理財(cái)產(chǎn)品、發(fā)行信托計(jì)劃等方式，拓展融資渠道，保障開發(fā)資金的有效供給。以創(chuàng)新的金融模式，解決粗放式發(fā)展所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。
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